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2019年2月15日（金）19時00分 ニューズウィーク日本版編集部
https://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2019/02/post-11705.php
世界で一番、住宅価格が高すぎて買えない都市はどこ？
住宅価格が高い都市といえばロンドンやサンフランシスコが有名だが、最近はオーストラリアやニュージーランドなど意外な国でも価格が高騰している。
米調査会社デモグラフィアが世界の主要都市を対象に毎年行っている国際住宅価格調査は、住宅価格の中間値を世帯の年間総所得の中間値で割って「購入しやすさ」を判定。
住宅価格が世帯所得の何倍に相当するかを数値化した。
1月発表の最新版で「最も住宅に手が届きにくい都市」に選ばれたのは香港だった。
Bobby Yip-REUTERS
＜本誌2018年02月19日号掲載＞
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NICHIGO PRESS ３月号
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ロイター 2019年2月22日 / 14:02 / 1時間前更新 Tom Westbrook
https://jp.reuters.com/article/antarctica-glaciers-idJPKCN1QB0EA
焦点：豪州で「住宅バブル」崩壊、好調経済に暗雲
［シドニー ２２日 ロイター］ - オーストラリアでシドニーなど都市部の不動産ブームが崩壊し、好調を続けてきた経済全体にもその影響が広がり始めた。
不動産価格がピークを付けた２０１７年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が押し寄せ、不動産を高値で買いあさった。
それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになった。
不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。
債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げている。
不動産コンサルタントのデータによると、エッピングの不動産価格は１７年８月のピークから２割以上下がった。
■＜建設企業の破綻＞
建設業界では、昨年１１月に破綻件数が約３年ぶりの高水準に達した。
この結果、２７年間一度もリセッション（景気後退）に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に余波が広がり始めている。
銀行から広告企業、小売企業に至るまで、利益見通しの下方修正が相次ぎ、オーストラリア準備銀行（中央銀行）は利下げを視野に入れるようになった。
住宅価格の下落は、市民が手ごろな価格で住宅を取得できるよう当局が導いた面もあり、完全に悪い話というわけではない。
エッピングの場合、住宅価格は１７年までの８年間で２倍に上昇していた。
オーストラリア当局は外国人への融資を規制。
また中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産需要が減ったことも価格下落につながった。
国内銀行が当局の圧力で融資基準を引き締めたことにより、国内の住宅投資家も資金の借り入れが困難になった。
この結果、住宅価格が下がって初めての住宅購入者にチャンスが生まれた。
ただ、住宅価格が下落すると住宅所有者が節約を増やし、支出を控える傾向がある。
バーティアム・アセット・マネジメントのジェーソン・テー最高投資責任者は
「あらゆることに影響が及ぶ。企業利益が示している通り経済の勢いは衰えており、さらに悪化するかどうかが問題だ」
と述べた。
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ロイター 2019年3月1日 / 11:08 / 38分前更新
https://jp.reuters.com/article/australia-housing-idJPKCN1QI389
豪住宅価格、2月は前月比‐0.7％ 低下幅がやや縮小
［シドニー １日 ロイター］ -
不動産コンサルタント会社コアロジックによると、オーストラリアの住宅価格指数は２月に前月比０．７％低下と、前月の１％から低下幅が若干縮小した。
販売成立率の上昇が市況改善につながった。
前年同月からは６．３％低下した。
厳しい融資条件を背景に住宅価格の下落は長期化しており、同指数は過去１６カ月中１４カ月で低下し、それまで２年余りの上昇分を打ち消した。
２月は主要都市の住宅価格が前月比で０．９％低下と、前月の１．２％低下から改善。
ここ数週間で、これまで値下がりが大きかったシドニーとメルボルンなどを中心に、販売成立率が上昇している。
シドニーとメルボルンの価格は１％下落したが、１月からは下落幅が縮小した。
コアロジックの調査部門を率いるティム・ローレス氏は「下落率が若干改善したが、住宅市場の低迷はこれまでよりも広範になっており、底を打つ兆しはまだない」と指摘した。
オーストラリア準備銀行（中央銀行）は住宅価格の一段の下落は家計の貯蓄や支出を阻害する可能性があると懸念している。
豪国内の住宅在庫の総価値は６兆８０００億豪ドル（４兆８３００億米ドル）と、国内総生産（ＧＤＰ）の４倍近くに上っている。
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Record china配信日時：2019年3月13日(水) 7時30分
https://www.recordchina.co.jp/b694427-s0-c20-d0054.html
中国人バイヤーの撤退加速、
カナダの住宅価格が4年前の水準まで下落―中国メディア
2019年3月11日、中国メディアの新浪看点に、「中国人バイヤーの撤退が加速し、カナダの住宅価格が4年前の水準まで下落した」とする記事が掲載された。
記事はまず、
「2018年になるまで、カナダは世界で2番目に住みやすい国で、バンクーバーは中国人バイヤーが最も好んで住宅を購入する都市の一つだった。
ピーク時には中国系住民はバンクーバーの総人口の25％を占めていた。
だがそれも1年前の光景で、中国人バイヤーが押し上げたカナダの不動産市場は、中国人バイヤーの撤退とともに谷底まで下落している」
とした。
その上で、カナダメディアの10日付け報道を引用し、
「中国資本の流出により、今年2月までのメトロバンクーバーの住宅販売件数は前年同期比約33％減少し、1985年以降で最低水準となった。
85年当時のメトロバンクーバーの人口が現在の6割ほどだったことを考えると、同地域の不動産市場の疲弊ははるかに深刻だ」
「カナダ抵当住宅公社によると、大規模な新規住宅プロジェクトが中止されたことにより、2月のカナダの住宅建設件数は前年比13．6％減少した。
年間約17万3000戸ペースの落ち込みは、ここ3年余りのカナダの住宅建設件数で最も低い」
「業界関係者によると、2018年第4四半期のカナダの国内総生産（GDP）成長率は0．4％と減速したが、それは住宅投資の減少（過去1年間で7．5％下落）に一部起因している。
カナダの平均住宅価格は15年末の水準に戻り、長年にわたる不動産ブームに終わりを告げている」
などと伝えた。
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ロイター 2019年3月25日 / Clara Ferreira-Marques
https://jp.reuters.com/article/australia-column-breakingviews-idJPKCN1R30WH
コラム：「幸福な国」豪経済は、重力に逆らえるか
［シンガポール ２２日 ロイター BREAKINGVIEWS］ -
過去３０年近く重力に逆らって浮揚してきた豪州経済が、ついに物理法則に屈しつつあるように見える。
昨年第４・四半期の国内総生産（ＧＤＰ）は停滞。
住宅価格は下落し、賃金も伸び悩んでいる。
だが、豪経済の勢いを保つ手段はまだ残されている。
豪経済は「幸福な国」の愛称が示す通りに、アジア通貨危機、世界的な金融危機、史上まれに見る鉱山ブームの終焉、また約１０年で首相が６人も変わるという国内政局の混乱を見事に乗り切ってきた。
移民の流入が助けとなったが、好調な中国経済からの波及効果や、その後の不動産市場・インフラ投資拡大のほうが、経済を大きく支える要因となった。
現在、こうした要因の多くは、消滅しつつある。
１人当たりのＧＤＰ──つまり、典型的な先進国のほぼ２倍の人口増加ペースの影響を除いたＧＤＰ──は、約１０年ぶりに２四半期連続でマイナス成長に陥った。
政府はこの算出方法を良しとしていないが、役員室や酒場でこぼされる不満の背景には、こうした現実がある。
まず、宴会の格好の話題となっていた不動産市場の熱狂が収まりつつある。
豪中銀によると、全国の住宅価格は、２０１７年終盤までの５年間で５０％近く上昇したが、コアロジックによると、２０１８年の下落率は、２００８年以降で最悪の５％近くに達した。
シドニー、メルボルンなどに住宅を保有する世帯の純資産は、依然として高水準だが、こうした住宅価格の反転は、個人消費に心理的な悪影響を及ぼす可能性がある。
クリスマス商戦後の値下げは、２月に入っても続いていた。
不動産ブームの背景の１つにはアジア勢の購入があったが、それに加え、低金利と優遇税制でオーストラリア人も賃貸物件への投資を進めていた。
今現在、需要は減退しており、銀行にも不良債権処理の圧力がかかり、融資の審査基準も厳格化されている。
一方、長期にわたる建設ブームで、供給も需要に追いついた。
そうなると、住宅価格の下落は、迫りくる不況の足音ではなく、健全な後退と言えるのかもしれない。
２０１６年半ばの水準に下落しただけなのだ。
賃金も、見た目ほど悪くない可能性がある。
給与が伸び悩んでいるとはいえ、２月の失業率は約８年ぶりの低水準に改善。
シドニーがあるニューサウスウェールズ州などではすでに過去最低を記録している。
また、余剰生産力の隠れた源である不完全失業率も、安定しつつあり、雇用の拡大が続いている。
複数の大型プロジェクトの影響もあり、鉱山会社などはすでに西部地域で人手不足を指摘。
豪中銀は、全国の賃金が「緩やかに上昇する」と予想している。
豪ドル高の一服が本物であれば、慎重な楽天主義も正当化される可能性がある。
豪州の家計債務は、世界でも有数の高水準にあり、確かに懸念要因ではある。
これは、住宅市場がＧＤＰ（１兆３０００億ドル）の５倍以上に膨らんだことが背景だ。
こうした借り入れは、銀行のバランスシートの過半を占めている。
ただ、家計債務は、不況を増幅することはあっても、必ずしも不況のきっかけとなるわけではない。
金利が低いことに加え、多くの場合、債務を抱えているのは相対的に若く裕福な世帯で、返済能力は相対的に高い。
さらに重要なことに、金利オンリー型の高リスク融資の比率は、以前に比べれば大幅に低下している。
豪中銀が昨年終盤に明らかにしたところでは、金利オンリー型融資の比率は全体の２５％強と、ピーク時の約４０％を下回っている。
中国経済はどうか。
豪州の輸出の約３分の１は中国向けだ。
鉄鉱石価格は、ブラジルのダム決壊の影響で急伸しており、資源大手のリオ・ティントやＢＨＰなどからの供給が予想外に拡大している。
中国政府も景気刺激を続けていく意向を示唆しており、地政学的な緊張が再燃しなければ、鉱物・金属に対するおう盛な需要は続くはずだ。
もっとも、こうした要素は、豪州が自らコントロールできるものではない。
ただ、豪州はある程度まで自らの運命を決めることができる。
まず、低金利とはいえ、金利は１．５％ある。
必ずしも利下げで住宅購入を促せるわけではないが、日欧に比べれば金融政策の余地は大きい。
これに加え、財政政策の発動も可能だ。
政府は今年度の財政赤字予想を下方修正しており、金融危機後初となる黒字計上に向かっている。
５月の選挙を控え、減税だけでなく、人口増大で急務となっている道路・公共交通機関への投資も可能だ。
同国の人口は２０３１年までに３０００万人を超えると見込まれている。
独立政府機関である豪州インフラ委員会が作成した２０１９年のリストには、総額４００億ドル以上の開発計画が記載されている。
国内労働人口の半数以上は、就職後に大きな不況を一度も経験したことがない。
このため、企業経営者やエコノミストから見ると、今回のような景気減速が集団心理にどのような影響を及ぼすのか、予測は難しい。
ただ、少なくとも、選挙で選ばれた政府には、豪州経済の浮揚という離れ業を続けるだけの力がある程度まで残されているはずだ。
●背景となるニュース
・第4四半期の豪ＧＤＰは前期比0.2％増、予想下回る伸び [nL3N20T0DI]
・豪中銀、成長と雇用のバランスに配慮 住宅市場巡り議論＝議事要旨[nL3N21608M]
＊筆者は「Reuters Breakingviews」のコラムニストです。本コラムは筆者の個人的見解に基づいて書かれています。
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ロイター 2019年5月15日 / 09:57 / 2時間前更新 Wayne Cole
https://jp.reuters.com/article/trump-junior-testify-idJPKCN1SL01R
焦点：消えた豪輸出、実質成長率が実態より弱く見える訳
［シドニー １３日 ロイター］ -
オーストラリアの輸出額は資源価格の急騰によって膨らみ続けている。
ただし統計上のからくりのため、最も注目される実質国内総生産（ＧＤＰ）に大部分が反映されず、同国経済が実態より弱く見えてしまう状況にある。
実際には輸出増で得られたお金はオーストラリア国内にきちんと出回り、企業利益を押し上げて配当支払いや株価上昇、税収増といった形で価値を創造している。
ただＧＤＰ算出上は、これらは「インフレ」として実質ベースの数字から除外されるのだ。
もちろんこうした処理は世界的に普及しており、通常の場合は何の問題もない。
つまりもしＧＤＰが１０％増えても、物価が１０％上がれば大半の国民は全く豊かにならない。
しかしオーストラリアのケースを見ると、価格が上がった分の支払いは国民ではなく外国の買い手が負担し、国内の物価上昇率は２年ぶりの低い伸びにとどまっている。
オーストラリア統計局のチーフエコノミスト、ブルース・ホックマン氏は
「異例ではあるものの、オーストラリアは輸出するコモディティの範囲の広さは他に類がなく、そのほとんどの価格が上がっている」
と指摘した。
例えば今年１─３月期の鉄鉱石価格だけでも、前期比で約１３％、前年比で２５％上昇。
３月までの１年間では輸出品全体の価格は１５％上がって、オーストラリアに過去最大の貿易黒字をもたらした。
それでもなお、輸出額の増加分は実質ＧＤＰに含まれていない。
昨年のオーストラリアの名目輸出額は過去最高の「４３８０億豪ドル」なのに、実質輸出額にすると「３９７０億豪ドル」にすぎなくなる。
この差額の４１０億豪ドルは、名目ＧＤＰの２．１％にも相当する。
昨年１０─１２月の名目輸出額は成長率を０．８％ポイント押し上げたのに、実質輸出額は０．１％ポイントの成長押し下げ要因となった。
１０─１２月の成長率が予想外の低調さに終わったのは主にこうした仕組みが原因だった。
■＜好循環＞
オーストラリアの１─３月輸出額は、鉄鉱石の高騰を背景に過去最高に達したため、名目と実質の金額差は大きくなる一方だ。
もっとも実質ＧＤＰから消えたからといって、輸出額の増加が幻であるはずがない。
昨年の税引き前利益が２７％増え、株価が上がって増配が実施された鉱業セクターに聞いてみればそれはすぐ分かる。
フォーテスキュー・メタルズ・グループ(FMG.AX)、ＢＨＰ(BHP.AX)、リオ・ティント(RIO.AX)の株価は第１・四半期にそれぞれ約７０％、１２％、２５％の上昇を記録した。
オーストラリアの主要株価指数が年初来で新たに生み出した価値は２０００億豪ドルに上り、各企業は２月から６月までに２９０億ドルを超える配当を支払うと見込まれる。
手元資金が潤沢になったことで一部企業は何年も減らしてきた新規投資に乗り出そうとしている。
準備銀行（中央銀行）はこうした動きを強調し、今月利下げを見送った。
企業の増益は税収も押し上げていることから、１８日の総選挙を前に与野党双方が減税を公約している。
ウェストパックのシニアエコノミスト、アンドルー・ハンラン氏は「オーストラリアの輸出品に対して他の国々が多額の支払いをしている。政府は減税と支出拡大を通じて家計を支援する余地がある」と述べた。
■＜名目ＧＤＰに軍配＞
名目ベースのＧＤＰや所得統計にはこれらの差分が明示されているのだが、市場はずっと見過ごしてきた。
１０─１２月の名目ＧＤＰの伸びが５．５％と、実質の２．３％をはるかに上回っても気づかないとは何とも残念ではないか。
名目ベースでは昨年全体で国民１人当たり２３２０豪ドルの所得増につながった。
これが単に物価上昇加速のせいだとすれば消し去ることができるが、昨年末時点のオーストラリアの物価上昇率は１．８％、１─３月では１．３％と２年ぶりの低さだ。
過去の例からすると、名目ＧＤＰの伸びが先行する局面では時間差はあるものの実質ＧＤＰが追随する傾向があり、足元の景気の足踏みは一時的だとの希望が持てる。
コモンウェルス・バンク・オブ・オーストラリアのチーフエコノミスト、マイケル・ブライス氏は
「オーストラリアは名目と実質のＧＤＰが大きくかい離する可能性がある数少ない先進国の１つで、その理由はとにもかくにもコモディティだ」
と語り、コモディティ輸出が実質ＧＤＰに含まれない国民所得の大幅な増加をもたらすと説明するとともに、現段階ではオーストラリア経済を読み解く上では「名目ＧＤＰ」の方が適切との見方を示した。
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